1. Инвестиционный вывод — в двух минутах

Португалия в 2026 году остаётся одним из наиболее привлекательных гостиничных рынков Европы.

При этом рынок переходит от стратегии «купить объект в быстро растущем туристическом городе» к более избирательной стратегии: качество актива, локация, операционная эффективность и возможность роста ADR становятся важнее простого роста туристического потока.

Ключевые цифры

Официальная статистика Turismo de Portugal показывает, что в 2025 году при росте числа гостей на 3% количество ночёвок выросло на 2,2%, а доходы от размещения — значительно быстрее, на 6,8%. RevPAR вырос на 4,3%. Это хороший признак для собственника гостиничного актива: рынок растёт не только количественно, но и за счёт цены размещения.

В 2026 году тенденция усилилась: по данным JLL, за январь–май гостиничный сектор получил €2,36 млрд доходов (+5,7%), при росте гостей на 2,4% и ночёвок на 1,5%. ADR достиг €154, а RevPAR — около €97. Иными словами, доходы растут существенно быстрее физического объёма спроса.

2. Почему сейчас интересен именно гостиничный актив

Для инвестора важен не сам рост количества туристов, а способность объекта превращать спрос в денежный поток.

В Португалии сейчас наблюдаются сразу четыре положительных фактора:

1. Рост ADR.
Отельеры всё успешнее поднимают цену номера.

2. Рост Rev PAR.
Доход на доступный номер растёт быстрее количества туристов.

3. Ограниченность качественного предложения.
Количество объектов увеличивается, но значительная часть нового предложения приходится на более дорогой сегмент.

4. Высокий инвестиционный спрос.
В первом полугодии 2026 года в гостиничные активы Португалии инвестировано около €508 млн, что уже больше, чем весь 2025 год (€494,7 млн).

CBRE также фиксирует высокий интерес институционального капитала: в I квартале 2026 года на Португалию пришлось около 34% €1,1 млрд гостиничных инвестиций в Иберии. Prime yield составлял около 5,5% для Лиссабона и 5,75% для Порту.

3. Где инвестировать: сравнительная оценка

Инвестиционная карта

4. Лиссабон — самый ликвидный, но уже не самый дешёвый

Лиссабон остаётся главным городским туристическим рынком Португалии.

Его преимущества:

• крупнейший международный аэропортовый хаб;
• максимальная концентрация иностранных туристов;
• развитый корпоративный и MICE-сегмент;
• круглогодичный city-break;
• высокая ликвидность гостиничных активов;
• присутствие международных гостиничных операторов.

Но для инвестора есть важный недостаток:

Лиссабон уже является зрелым рынком.

Это означает более высокую стоимость входа и меньший потенциал органического роста по сравнению с Порту и развивающимися направлениями.

CBRE оценивает prime hotel yield в Лиссабоне примерно в 5,5%, что отражает высокий спрос инвесторов и, соответственно, высокую цену качественных активов.

Что искать

Предпочтительно:

• boutique hotel;
• 3–4* city hotel;
• hotel с возможностью реконцепции;
• объект рядом с метро/туристическими потоками;
• здание с потенциалом увеличения ADR.

Менее привлекательны: стандартные дорогие активы без возможности операционного улучшения.

Инвестиционная логика: сохранить капитал + получать стабильный cash flow.

5. Порту — наиболее интересная городская ставка на рост

Порту выглядит одним из лучших вариантов для инвестора, ориентированного на рост стоимости актива.

Главный аргумент — динамика региона Norte.

В 2025 году Norte был среди наиболее быстрорастущих туристических регионов, а в 2026 году регион продолжил опережать национальный рынок.

В гостиничном инвестиционном рынке Порту уже вошёл в число основных направлений: в I квартале 2026 года Порту вместе с Лиссабоном входил в число рынков, где объём гостиничных инвестиций превысил €100 млн.

Prime yield Порту — около 5,75%, то есть немного выше Лиссабона.

Инвестиционная теза

Порту сочетает:

рост туристического потока + более низкую стоимость входа относительно Лиссабона + растущий международный интерес.

Для инвестора это делает Порту, вероятно, лучшим городским рынком Португалии по соотношению «рост / цена входа».

Предпочтительные форматы

• boutique hotel;
• 3–4* hotel;
• design hotel;
• hostel premium;
• hotel + serviced apartments;
• объект под conversion из существующего здания.

6. Algarve — лучший рынок для курортного отеля

Algarve остаётся крупнейшим курортным рынком страны.

Регион располагает около 53,8 тыс. гостиничных номеров, а загрузка номеров составляет около 65,3%. RevPAR — около €78,5.

Главные рынки:

• Albufeira
• Loulé
• Lagos
• Portimão
• Faro

Именно Albufeira и Loulé входят в число наиболее значимых муниципалитетов Португалии по гостиничному и hostel-спросу.

Главный риск

Сезонность.

Она существенно выше, чем в Лиссабоне или Порту.

Поэтому приобретение обычного сезонного отеля имеет смысл только при достаточно низкой цене входа либо при наличии:

• golf;
• wellness;
• конференционного бизнеса;
• long-stay;
• premium/luxury positioning;
• сильного международного оператора.

Лучший вариант

Не «ещё один пляжный отель», а актив, который способен продлевать сезон.

7. Мадейра — интересная альтернатива Algarve

Фуншал — один из пяти наиболее значимых муниципалитетов Португалии для hostel -сегмента и одновременно один из ключевых туристических центров страны.

Мадейра особенно интересна для инвестора благодаря:

• международному туризму;
• относительно длинному сезону;
• сильному немецкому и британскому рынкам;
• природе и hiking tourism;
• premium/luxury-сегменту;
• меньшей зависимости от традиционного летнего пляжного сезона.

В 2025 году гостиничный сектор Мадейры показал рекордные показатели: загрузка номеров достигла 78,3%, RevPAR — €104,22, ADR — €127,93. Доходы от размещения выросли на 18,7%.

Это показывает, почему остров интересен именно операционному инвестору, а не только инвестору в недвижимость.

8. Хостелы: интересны, но требуют другой инвестиционной модели

Хостел нельзя оценивать как маленький отель.

В Португалии hostel-сегмент прошёл три этапа:

2022 — восстановление
2023–2024 — быстрый рост
2025 — стабилизация

В 2025 году:

• количество хостелов: +1,9%;
• вместимость: +6%;
• ночёвки: −2,2%;
• гости: −1,5%;
• совокупные доходы: −1,5%.

Средняя продолжительность проживания сокращается.

Вывод

Покупать обычный hostel «на рост рынка» уже поздно.

Инвестиционно интереснее:

• premium hostel;
• boutique hostel;
• hostel + private rooms;
• hostel с сильным F&B;
• hostel в здании с возможностью расширения;
• объект в Порту;
• объект в Лиссабоне с уникальной концепцией.

География hostel-рынка

Turismo de Portugal выделяет 15 основных муниципалитетов:

Лиссабон, Порту, Албуфейра, Лоуле, Портиман, Лагуш, Фару, Кашкайш, Синтра, Вила-Нова-ди-Гая, Фуншал, Понта-Делгада, Брага, Коимбра и Авейру.

При этом первая группа по масштабу — Лиссабон, Порту, Албуфейра, Лоуле и Фуншал.

9. Из каких стран будет приходить спрос

Для гостиничного инвестора структура туристического потока имеет принципиальное значение.

Основные международные рынки:

В 2025 году иностранцы обеспечивали около 69% всех ночёвок. Великобритания давала около 17,7% международных ночёвок, а США демонстрировали особенно сильную динамику: за три года американский рынок вырос примерно на 18%.

Инвестиционный вывод

Наиболее устойчивой выглядит модель, ориентированная одновременно на:

UK + Germany + USA + domestic Portugal.

Зависимость только от одного рынка — например, исключительно Великобритании — увеличивает риск.

10. Что особенно интересно покупать в 2026 году

Приоритет №1 — существующий отель с операционным дисконтом

Лучший сценарий:

хорошая локация + слабый оператор + низкий ADR + возможность реконструкции.

Это потенциально позволяет получить рост стоимости не только за счёт рынка, но и за счёт собственных действий.

Приоритет №2 — conversion project

Здание, которое можно преобразовать в:

• boutique hotel;
• hostel;
• serviced apartments;
• hybrid hotel/hostel.

Но перед покупкой необходимо отдельно проверять urban planning, licensing и возможность использования объекта именно в туристическом размещении.

Приоритет №3 — premium hostel

Хостелы остаются интересным продуктом для городов с сильным потоком молодых международных туристов.

Но после стабилизации 2025 года ставка должна делаться не на увеличение количества койко-мест, а на:

ADR + приватные номера + F&B + design + digital distribution.