Доход от аренды + сохранение капитала + возможность жить в Португалии

Португалия остаётся интересным направлением для тех, кто хочет диверсифицировать капитал и приобрести недвижимость в Европе.

Один из практичных вариантов — жилой объект под долгосрочную аренду.

💶 Пример инвестиции: €200 000

Условная модель:

€160 000 — покупка квартиры;
≈ €2 570 — IMT при покупке жилого объекта под аренду для налогового резидента по действующей прогрессивной шкале;
€1 280 — гербовый сбор 0,8%;
≈ €2 500 — юридическое сопровождение, регистрация и сопутствующие расходы;
€15 000 — ремонт и меблировка;
оставшаяся сумма — финансовый резерв.

При бюджете €200 000 задача заключается не просто в покупке квартиры, а в создании доходного актива.

🏠 Потенциальная модель аренды

Например:

€1 100–1 300 в месяц
→ €13 200–15 600 в год валовой аренды

В зависимости от города, объекта, состояния квартиры и стоимости покупки валовая доходность может находиться примерно в диапазоне 5,8–7,2%.

После налогов, страховки, обслуживания, управления, коммунальных расходов в период простоя и других затрат реальный денежный поток будет ниже.

Поэтому мы считаем не только «сколько стоит квартира», а:

цена покупки → налоги → ремонт → аренда → расходы → чистый денежный поток → потенциальный рост стоимости.

⚠️ ВАЖНО ПРО IMT В 2026 ГОДУ

Здесь произошли существенные изменения.

Для жилой недвижимости, которая не является постоянным собственным жильём, действует прогрессивная шкала IMT. Например, при базе €160 000 расчётный IMT составляет около €2 570.

Для нерезидентов с 2026 года установлена специальная ставка 7,5% на жилую недвижимость.

Но это не означает, что каждый нерезидент окончательно заплатит 7,5%.

Закон предусматривает, в частности, возможность применения обычных ставок, если покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки, а также специальное исключение для объекта, который сдаётся в долгосрочную жилую аренду при выполнении установленных условий. Для такого исключения договор должен быть заключён в течение шести месяцев, а аренда должна продолжаться не менее 36 месяцев в течение первых пяти лет; предусмотрен лимит арендной платы.

Поэтому перед покупкой необходимо отдельно рассчитать IMT именно для вашего налогового статуса и цели приобретения.

📈 А что происходит дальше?

Представим стратегию на 5 лет:

Покупка → ремонт → сдача в аренду → регулярный доход → рост стоимости актива.

При условном росте стоимости недвижимости на 15–25% за 5 лет объект стоимостью €160 000 может стоить примерно €184 000–200 000, не считая эффекта от погашения кредита, если используется финансирование.

При этом собственник получает арендный поток.

👨‍👩‍👧 А что с ВНЖ?

Здесь важно разделять две вещи:

Недвижимость ≠ автоматический ВНЖ

Сам факт покупки квартиры в Португалии не даёт автоматически D2, D7 или D8.

Но недвижимость может быть частью общей стратегии переезда:

D2 — если вы создаёте/развиваете предпринимательскую деятельность;

D7 — если у вас есть подходящий стабильный собственный/пассивный доход;

D8 — если вы работаете удалённо и соответствуете требованиям digital nomad.

То есть правильная стратегия может выглядеть так:

КАПИТАЛ → НЕДВИЖИМОСТЬ → ДОХОД → РЕЗИДЕНТСТВО

а не:

«Купил квартиру → автоматически получил ВНЖ».

💡 Почему мы предлагаем считать инвестицию целиком?

Потому что объект за €160 000 — это ещё не инвестиция €160 000.

Нужно учитывать:

IMT + гербовый сбор + оформление + ремонт + меблировку + управление + налоги + страховку + резерв + простой объекта.

И только после этого становится понятно, сколько реально заработает инвестор.

Хотите понять, какой объект подходит именно вам?

Мы можем рассчитать индивидуальную модель под капитал:

€100 000 / €200 000 / €300 000 / €500 000+

с учётом:

✔️ стоимости покупки
✔️ IMT именно для вашего статуса
✔️ ремонта и меблировки
✔️ потенциальной аренды
✔️ налогов и расходов
✔️ чистой доходности
✔️ прогноза на 5 лет
✔️ стратегии получения ВНЖ, если она вам подходит.

Данные и налоговые правила актуальны на 2026 год и могут изменяться. Конкретный расчёт IMT и структура ВНЖ требуют проверки применимых условий на момент сделки