ЖИЛИЩНАЯ РЕВОЛЮЦИЯ В ПОРТУГАЛИИ

В Португалии принят Декрет-Закон № 97/2026 от 20 мая 2026 года.

Официальное название документа: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio*  Вступает в силу 25 мая 2026 года.

Это «налоговый пакет для жилья» (*Pacote Fiscal para a Habitação*) — комплекс мер, направленных на стимулирование предложения жилья на рынке Португалии через налоговое стимулирование строительства, реабилитации, аренды и приобретения жилой недвижимости.

Кто получит выгоду от этого закона ?

Этот закон касается доступного жилья.

Какие принятые критерии доступного жилья:

Кто может стать застройщиком жилья для постоянного проживания (HPP)?

1. Câmaras Municipais — муниципалитеты

2. Instituições Particulares de Solidariedade Social (IPSS) — частные учреждения социальной солидарности

3. Cooperativas de Habitação -жилищные кооперативы

4. Empresas Privadas — частные компании

Сниженный НДС (IVA) на строительство и реконструкцию жилья

Для поддержки жилищного строительства вводится временная льготная ставка НДС (IVA) в размере 6% на подрядные работы по строительству новых объектов и реконструкции жилой недвижимости

Льгота распространяется на жильё, которое предназначено:

• для постоянного проживания владельца (HPP);
• либо исключительно для долгосрочной аренды.

Для применения пониженной ставки объект должен быть продан или передан в аренду в течение 24 месяцев после ввода в эксплуатацию с соблюдением установленных ценовых ограничений для категории «доступное жильё».

Если после завершения строительства недвижимость не используется в качестве основного места жительства либо не начинает использоваться в этом качестве в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию, возврат ранее сэкономленного IVA не потребуется. Вместо этого будет применяться повышенная ставка налога на передачу недвижимости (IMT).

Мера носит временный характер и действует до 31 декабря 2032 года, распространяясь на градостроительные проекты, начатые в период с сентября 2025 года по декабрь 2029 года.

Налоговые льготы для арендного жилья: IRS и IRC

Льготная ставка IRS на доходы от аренды

Для физических лиц вводится специальная ставка подоходного налога (IRS) в размере 10% на доходы от сдачи в аренду жилья, соответствующего критериям «доступного жилья» и установленным ценовым ограничениям. Льгота будет действовать до 31 декабря 2029 года (статьи 43.º и 78.º-E Кодекса IRS).

Налоговые преимущества для компаний и предпринимателей

Компании и индивидуальные предприниматели (ENI), ведущие организованный бухгалтерский учёт, смогут включать в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (IRC) только 50% доходов, полученных от аренды недвижимости, участвующей в программе доступного жилья (статья 45.º-C Кодекса IRC).

Освобождение от налога на прирост капитала

Предусматривается освобождение от налога на прирост капитала при продаже недвижимости, если полученные средства реинвестируются в объекты, предназначенные для программы доступной аренды в рамках Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Для применения льготы необходимо соблюдение следующих условий:

• продаваемая недвижимость должна использоваться в режиме доступной аренды не менее 24 месяцев до момента продажи;
• объект, в который осуществляется реинвестирование, должен сохранять статус доступного арендного жилья не менее 36 месяцев.

Увеличение налогового вычета для арендаторов

Повышается максимальный размер вычета по арендной плате для физических лиц:

• до 900 евро — начиная с 2026 года;
• до 1 000 евро — начиная с 2027 года.

Соответствующие изменения внесены в статью 78.º Кодекса IRS.

Изменения по налогу на передачу недвижимости (IMT) и гербовому сбору (IS)

Новый пакет мер предусматривает корректировку правил налогообложения при приобретении жилой недвижимости, а также дополнительные льготы для объектов доступного жилья.

Базовая ставка IMT для нерезидентов

Для покупателей, не имеющих статуса налогового резидента Португалии, вводится базовая ставка налога на передачу недвижимости (IMT) в размере 7,5% при приобретении жилой недвижимости (статья 17.º Кодекса IMT).

При этом предусмотрены исключения из общего правила. Льготный режим может применяться, если:

• покупатель получает статус резидента Португалии;
• приобретённая недвижимость используется для сдачи в аренду по условиям программы доступного жилья и с соблюдением установленных ценовых ограничений.

Льготы для жилья с контролируемой стоимостью (HCC)

Для объектов категории Habitações de Custos Controlados (HCC) предусмотрены дополнительные налоговые преимущества при покупке жилья для собственного постоянного проживания (HPP).

В зависимости от условий сделки могут применяться:

• полное или частичное освобождение от уплаты IMT;
• снижение действующих ставок IMT;
• льготы по гербовому сбору (Imposto do Selo) при первой покупке жилья, предназначенного для собственного проживания.

Контракты инвестиционного арендного жилья (CIA)

Новый механизм Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) направлен на привлечение крупных инвестиций в сектор арендного жилья по доступным ценам.

Соглашения CIA могут заключаться на срок до 25 лет и предусматривают комплекс значительных налоговых льгот для инвесторов, реализующих проекты в сегменте доступной аренды.

В рамках режима CIA предусмотрены:

• полное освобождение от налога на передачу недвижимости (IMT) при приобретении объектов для реализации инвестиционного проекта;
• освобождение от гербового сбора (Imposto do Selo) по операциям, связанным с проектом;
• полное освобождение от муниципального налога на недвижимость (IMI) на срок до 8 лет;
• снижение IMI на 50% после окончания периода полного освобождения;
• применение льготной ставки НДС (IVA) к строительным и девелоперским работам в рамках квалифицированных проектов.

Получить данные преимущества смогут инвесторы, реализующие проекты по строительству или реконструкции жилой недвижимости, предназначенной для долгосрочной аренды по умеренным (доступным) ценам и соответствующей установленным государством требованиям.

ПРОЕКТ ДЛЯ РЕНОВАЦИИ В ПРОДАЖЕ